Под полной восстановительной стоимостью понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого объекта на дату оценки либо объекта, аналогичного по полезности оцениваемому.
В качестве полной восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства объекта либо стоимость замещения объекта.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов, технологий, дизайна и конструктивных решений.
Стоимость замещения объекта оценки - это стоимость строительства в текущих ценах объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с использованием современных материалов, технологий, дизайна и конструктивных решений.
Методы определения полной восстановительной стоимости:
1. Метод количественного обследования – предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.
Под стоимостью строительства понимаются денежные средства на создание строительной продукции. Расчеты этой стоимости выполняются путем составления специальных документов – смет, а денежные затраты, выражающие стоимость, называются сметной стоимостью .
В общем случае полная сметная стоимость строительства любого объекта (С общ ) складывается из следующих элементов: прямые затраты (ПЗ ), накладные расходы (НР ) и сметную прибыль (СП ).
С общ = ПЗ + НР + СП
Прямые затраты непосредственно связаны с выполнением строительных работ или монтажом оборудования. Они изменяются прямо пропорционально объему выполняемых работ и включают в себя:
а) стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций, используемых для строительства объектов (С мат ). Она учитывает все затраты, связанные с приобретением материалов и их доставкой на приобъектные склады строительства;
б) расходы на оплату труда рабочих, занятых на производстве строительных и монтажных работ (С рот );
в) стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, участвующих в производстве строительных и монтажных работ (С эмм ). В этой стоимости учитываются расходы на оплату труда машинистов, на перебазировку машин в период строительства и подготовку их к эксплуатации, а также амортизационные отчисления.
ПЗ = С мат + С рот + С эмм
Накладные расходы предусматриваются в сметах на строительство для покрытия расходов, связанных с обеспечением общих условий выполнения строительных и монтажных работ (СиМР) и деятельности подрядных организаций.
В составе накладных расходов учитываются следующие статьи затрат:
1. Административно-хозяйственные расходы, которые связаны, в основном, с управлением производством при строительстве объектов. Они включают расходы на оплату труда работников аппарата управления, линейного персонала, рабочих хозяйственного обслуживания; отчисления по уплате единого социального налога; почтово-телеграфные, типографские, канцелярские и представительские расходы; расходы на эксплуатацию зданий, сооружений и помещений, занимаемых административно-хозяйственным персоналом и т.д.
2. К расходам на обслуживание работников строительства относятся: затраты на подготовку и переподготовку кадров; отчисления на единый социальный налог от фонда оплаты труда рабочих, учтенного в прямых затратах; расходы по обслуживанию санитарно-гигиенических и бытовых условий; расходы на охрану труда и технику безопасности.
3. Расходы на организацию работ на строительных площадках охватывают: износ и расходы, связанные с содержанием, ремонтом и разборкой временных (нетитульных) сооружений, приспособлений и устройств; износ и расходы по ремонту малоценных и быстроизнашивающихся инструментов и производственного инвентаря; расходы на содержание пожарной и сторожевой охраны и т.д.
4. В составе прочих накладных расходов учитываются: амортизация по нематериальным активам; платежи по кредитам банков и расходы на рекламу.
5. В отдельную группу выделяются накладные расходы, которые не учитываются в нормах накладных расходов, но если они возникают, то учитываются в составе накладных расходов. К ним относятся: платежи по обязательному страхованию имущества строительной организации и отдельных категорий работников; налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством порядком; расходы, возмещаемые заказчиками строек за счет прочих капитальных затрат, связанных с деятельностью подрядчика.
Сметная прибыль в составе сметной стоимости строительной продукции – это денежные средства, предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производства и социальной сферы, а также на материальное стимулирование работников.
Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.
2. Метод разбивки по компонентам - предполагает, что отдельные строительные компоненты здания (фундамент, стены, перекрытия и др.) оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента, а затем суммируются.
3. Метод сравнительной единицы – основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявление различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.). Полная восстановительная стоимость объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. Для определения величины затрат обычно применятся различные справочные и нормативные материалы, например сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). Для расчета используется следующая формула:
С=Ц´V ´К 1 ´К 2 ´К 3 ´К 4 ´К 5 ´К 6 ´К 7 ´К 8 ´К 9 ,
С – полная восстановительная стоимость, руб.;
Ц – удельная восстановительная стоимость 1 м 3 здания, сборник УПВС, руб./м 3 ;
V - строительный объем квартиры, м 3 ;
К 1 - коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г;
К 2 - территориальный коэффициент;
К 3 - коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г.;
К 4 - коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к текущей дате;
К 5 - коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве;
К 6 - коэффициент, учитывающий местоположение;
К 7 - коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль;
К 8 - коэффициент, учитывающий качество отделки квартиры и стоимость новых строительных материалов;
К 9 - мультипликатор, учитывающий стоимость земельного участка.
Сборники УПВС учитывают: прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления (прибыль); общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно изыскательных работ; затраты связанные с производством работ в зимнее время; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км при отсутствии общественного транспорта; расходы по выплате рабочим надбавок за подвижной характер труда.
Похожая информация.
2.2. Восстановительная стоимость основных средств
Восстановительная стоимость – стоимость основных средств в современных условиях, при современных ценах и технике, это стоимость, по которой оцениваются основные средства после проведения переоценки.
Основные средства стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 20000 рублей за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов. В целях обеспечения сохранности этих объектов должен быть организован надлежащий контроль за их движением.
Для целей налогообложения объекты стоимостью до 10000 рублей в момент ввода в эксплуатацию единовременно списываются на материальные расходы.
Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.
С течением времени происходит отклонение первоначальной стоимости основных средств от первоначальной стоимости аналогичных основных средств, приобретаемых или изготавливаемых в более поздние периоды. Для того чтобы устранить возникающие отклонения и производится переоценка основных средств.
Целью переоценки объектов основных средств является определение реальной стоимости объектов основных средств путем приведения их первоначальной стоимости в соответствие с рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.
В соответствии с п. 15 ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаще одного раза в год, на начало отчетного года, переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. Переоценка производится путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.
Под текущей (восстановительной) стоимостью понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта. При определении этой стоимости могут быть использованы следующие данные:
– данные на аналогичную продукцию, полученную от организаций-изготовителей;
– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;
– оценка бюро технической инвентаризации;
– экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.
Принимая решение о переоценке основных средств, входящих в однородную группу объектов, организации должны помнить, что в последующем придется регулярно проводить переоценку, чтобы стоимость указанных объектов, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.
Перед проведением переоценки основных средств проводится подготовительная работа, в частности оформляется приказ или иной распорядительный документ о проведении переоценки, подготавливается перечень объектов основных средств, подлежащих переоценке. В перечне указывается точное наименование объектов, дата их приобретения, сооружения, изготовления, дата принятия объектов к бухгалтерскому учету. Проводится также проверка наличия этих объектов.
В соответствии с п. 46 Методических указаний N 91н исходными данными для переоценки являются:
– первоначальная стоимость или текущая (восстановительная) стоимость, если объект ранее уже подвергался переоценке, по состоянию на 31 декабря предыдущего отчетного года;
– сумма начисленной на эту же дату амортизации за все время использования объекта;
– документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов на 1 января отчетного года.
В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
Метод сравнительной единицы.
Метод разбивки по компонентам.
Метод количественного обследования.
Метод сравнительной единицы . Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки. Стоимости единиц измерения типовых объектов известны и содержатся в специальных информационно-аналитических сборниках (Бюллетень «КО – ИНВЕСТ» и Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости – УПВС).
Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.
Метод разбивки по компонентам . Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:
Сзд =
где Сзд - стоимость строительства здания в целом;
Vj - объем j-ro компонента;
Cj - стоимость единицы объема;
n - количество выделенных компонентов здания;
Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн-1);
Метод количественного обследования . Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта.
Определение износа объекта недвижимости
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.
По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Классификация износа объектов недвижимости:
Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый.
Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.
Неустранимый износ – износ, который либо физически невозможен, либо экономически нецелесообразен.
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:
Физическая жизнь здания (ФЖ ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Методы расчета износа:
1. Физический износ - представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
Нормативный (для жилых зданий);
Стоимостной;
Метод срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле:
Fф =
где Fф - физический износ здания, (%);
Fi - физический износ i-ro конструктивного элемента (%);
Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n - количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.
Стоимостной метод определения физического износа
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни
Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой(1):
где: И(%) - износ в процентах;
ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ - типичный срок физической жизни;
ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.
Либо по формуле (2) :
где: И (%) - износ в процентах;
ФЖ - типичный срок физической жизни.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О= ВС *(И/100);
где: И - износ в процентах; ВС - восстановительная стоимость.
2 . Функциональный износ
Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.
Устранимый функциональный износ
Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:
Недостатками, требующими добавления элементов,
Недостатками, требующими замены или модернизации элементов,
Сверхулучшениями.
К недостаткам, требующим добавления , относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов , относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
Неустранимый функциональный износ
Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
3. Внешний (экономический) износ
Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.
Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения.
Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.
2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.
3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.
4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).
Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.
Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.
Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.
Срок экспозиции - это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка.
Так, в Москве для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:
1) Права собственности на недвижимость.
2) Условия финансирования.
3) Условия и время продажи.
4) Местоположение.
5) Физические характеристики.
1. Права собственности
В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.
2. Условия финансирования сделки
Если условия финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости нетипичны (например в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
3. Условия продажи и время продажи
Те же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
4. Местоположение
Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.
Физические характеристики
Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Единицы сравнения
Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за кв. м.), либо экономическая.
Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
Цена за 1 га;
Цена за сотку;
Цена за 1 фронтальный метр:
Цена за 1 кв. м.
Единицы сравнения застроенных участков:
Цена за l кв. м. общей площади;
Цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
Цена за 1 куб. м.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Классификация и суть поправок
В зависимости от способа расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом поправки делятся на:
1. Процентные
2. Стоимостные
Процентные поправки , как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки
а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. По правка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.
б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте "а".
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).
Расчет и внесение поправок
Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
Методы, основанные на анализе парных продаж;
Экспертные методы расчета и внесения поправок;
Статистические методы.
Метод парных продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертные методы расчета и внесения поправок
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.
При этом рассуждения сводятся к следующему: 1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:
X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1 + 0.15) = 1.15
2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:
X = 1.0 - 15% x 1.0 = 1.0 x (1.0 - 0.15) = 0.85.
3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:
1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.
4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:
1.0 = Х- 15% х X = X х (1.0 - 0.15), X = 1/0.85 = 1.18.
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчета поправок
Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
ОБ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПАРТИЙ НЕПРОИЗВОДСТВЕННОГО ОБОРУДОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ВЫНУЖДЕННОЙ ПРОДАЖИ
Шерстюков Н.Г., к.т.д. член-корр. Международной академии информатизации
В настоящей статье автор останавливается на некоторых особенностях оценки рыночной стоимости непроизводственного оборудования, сформированного в партии, в условиях вынужденной и ускоренной продажи. С этими особенностями он столкнулся в практической работе, и их рассмотрение может показаться коллегам-оценщикам либо полезным опытом, либо предметом для дискуссии. Для обеспечения единообразного понимания вопросов автор приводит определения некоторых основных терминов и свой комментарий к ним.
Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Достаточно часто в действительных сделках некоторые или все перечисленные условия в указанном выше определении нарушаются. Рыночная стоимость - это идеальный стандарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с рыночной стоимостью. Рыночная стоимость - это расчетная величина. Можно сказать, что это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта оценки) - сумма затрат в рыночных ценах (существующих на дату проведения оценки) на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Определение взято из "Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519.
Часто восстановительную стоимость отождествляют с полной восстановительной стоимостью, которая включает затраты на приобретение (строительство), транспортировку, установку (монтаж) объектов, для импортируемых объектов - также таможенные платежи и т.д. (см. "Порядок проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 года", утвержденный Госкомстатом РФ, Минэкомики РФ и Минфином РФ 18.02.97 № ВД-1-24/336).
Полную восстановительную стоимость оборудования определяют, исходя из реально сложившихся к моменту оценки условий воспроизводства: отпускных цен заводов-изготовителей; сведений об уровне цен, опубликованных в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертных заключений; транспортных тарифов и т.д.
Полную восстановительную стоимость можно получить двумя способами: определяя стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства - это определение стоимости замены старого объекта на его точную новую копию. Однако, часто определить стоимость воспроизводства невозможно, т.к. модель, например, снята с производства. Тогда прибегают к определению стоимости замещения , т.е. стоимости функционального аналога реального объекта. Зачастую этот способ бывает единственно возможным, при этом аналог может быть несколько дороже или дешевле точной копии. Как правило, стоимость замещения меньше стоимости воспроизводства (современные аналоги имеют более дешевую технологию).
Полная восстановительная стоимость зданий и сооружений представляет собой стоимость средств, необходимых для полного их восстановления в первоначальном виде (по старому проекту), с учетом текущих цен на строительно-монтажные работы, материалы и конструкции, торговых наценок, транспортных тарифов и т.д.
Полная восстановительная стоимость машин и оборудования - это полная стоимость приобретения аналогов на рынке.
Полная восстановительная стоимость - это бухгалтерский термин. В практике применяется другой термин - восстановительная стоимость. Определение термина "полная восстановительная стоимость" дано выше, определение термина "восстановительная стоимость" может быть таким: восстановительная стоимость (цена приобретения) - это стоимость нового, не бывшего в эксплуатации объекта, в текущих ценах на дату оценки.
Для недвижимости (зданий и сооружений), пo-существу, не делается различия между полной восстановительной стоимостью и восстановительной стоимостью. Во многих "Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости" пишется, что "полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением его объема на восстановительную стоимость единицы измерения" (под последней понимается 1 м3 здания).
Что касается машин и оборудования, то некоторые специалисты усматривают определенную разницу между полной восстановительной стоимостью и восстановительной стоимостью. Они считают, что полная восстановительная стоимость - это сумма восстановительной стоимости и сопутствующих затрат, структура и величина которых зависят от вида оборудования. Главными составляющими сопутствующих затрат являются затраты на транспортировку и монтаж оборудования.
Автор настоящей статьи полагает, что сопутствующие затраты учитываются в величине полной восстановительной стоимости оборудования, и попытка их выявить и учесть отдельно - это искусственное усложнение задачи. Поэтому в дальнейшем он не делает различия между полной восстановительной и восстановительной стоимостью.
Партия изделий
- это совокупность однородных единиц продукции, изготовленных за ограниченный период времени по одной и той же технологической и конструкторской документации, одновременно предъявляемых на испытания (приемку), при оценке качества которых принимают одно общее решение. Чаще всего в машиностроении партией считают число изделий, произведенных подразделением предприятия (участком, цехом и т.д.) за смену. Как правило, оценщики имеют дело с партиями, сформированными не в производстве, а в процессах поставки готовых изделий от изготовителя к конечному (розничному) продавцу, т.е. сформированными различными поставщиками.
КЛАССИФИКАЦИЯ ОБОРУДОВАНИЯ
Классификация разных видов производственного оборудования дана в стандарте Международного комитета по стандартам оценки "Оценка производственных средств, машин и оборудования", а также в одноименном стандарте СТО РОО 22-01-96. Согласно указанным документам, к производственному оборудованию относятся:
заводские и промышленные здания специализированного типа;
конструкции и коммуникации, включаемые при оценке в стоимость зданий и сооружений; такие конструкции могут включать в себя системы газо-, водо-, тепло- и электроснабжения, кондиционирования и вентиляции, пожарной безопасности, канализации, а также лифты, подъемники и др.;
технологические средства, машины и оборудование, которые могли быть установлены пользователем в качестве составной части коммерческих или промышленных процессов, а также обстановка, арматура, приспособления, транспортные средства, материалы, штампы, формы, инструменты и др.
К непроизводственному оборудованию относится широкий спектр бытового, офисного и иного оборудования. Классификация эта достаточно условна, т.к. одно и то же оборудование (например, компьютерная техника, элементы охранных, противопожарных, сигнализационных систем и т.д.) может иметь и производственное, и непроизводственное назначение.
С оценочной точки зрения классификация оборудования следующая:
оценка россыпью (каждая единица оборудования представлена и оценивается отдельно);
оценка потоком (массовой россыпью) - оценивается один предмет, результаты переносятся на другие, похожие;
системная оценка производственно-технологических систем и комплексов (технологических линий).
ОЦЕНКА ПАРТИЙ НЕПРОИЗВОДСТВЕННОГО ОБОРУДОВАНИЯ
Особым случаем, практически не освещенным в литературе, является оценка непроизводственного оборудования, сформированного и поставляемого на продажу партиями. Между тем, случай этот чрезвычайно распространен на практике - все товары поступают в розничную торговлю партиями, сформированными последним оптовым поставщиком. Конкретные методики оценки рыночной стоимости партий отсутствуют. Отсутствуют также математические зависимости, устанавливающие связь рыночной стоимости изделий из партий с размерами партий, их оптовыми и розничными ценами. Эти вопросы еще ждут своего решения.
Далее автор статьи рассматривает некоторые проблемы и особенности оценки непроизводственного оборудования на примере, с которым он столкнулся на практике, - на примере оценки рыночной стоимости в условиях вынужденной и ускоренной продажи 200 партий оборудования (электротехнических и электронных изделий бытового и офисного назначения), арестованных компетентными органами как контрабандные и стоящих на складах последнего поставщика. В партиях имелось от нескольких единиц до нескольких сотен новых изделий ведущих зарубежных фирм. Общее количество изделий во всех партиях - около 12 тысяч штук.
Была использована стандартная методология оценки, т.е. применены два известных подхода - сравнительный и затратный. С помощью первого определялась полная восстановительная стоимость изделий, с помощью второго - рыночная стоимость путем вычитания из полной восстановительной стоимости фактического (суммарного) износа изделий. Доходный подход не использовался, т.к. оцениваемое оборудование не предназначено для получения дохода (например, путем сдачи в аренду).
Полная восстановительная стоимость и, соответственно, рыночная стоимость определялись без НДС (согласно документам бухгалтерского учета, например, ПБУ 6/2001 "Учет основных средств").
Выбор метода оценки. В известной книге американских оценщиков [Оценивая машины и оборудование, под ред. Дж. Алико, перевод Института экономического развития Всемирного банка, РОО, М., 1995] отмечается, что наряду со стандартным методом оценки, предполагающим непосредственный осмотр оборудования, существуют упрощенные методы, среди которых наиболее известен кабинетный анализ (без осмотра). При всех своих недостатках метод кабинетного анализа широко распространен в оценочной практике, например, при переоценке основных фондов крупных объектов, на балансе которых насчитываются тысячи единиц различного оборудования. В таких ситуациях применение метода кабинетного анализа просто неизбежно, ибо оценщики физически не в состоянии осмотреть каждую единицу оборудования.
Очевидно, что этот метод может применяться оценщиками при проведении переоценки основных фондов или определении рыночной стоимости общеизвестных изделий массового производства, например, телевизоров, утюгов, кофемолок и т.д., когда для определения полной восстановительной стоимости достаточно знать тип (модель), фирму-изготовитель и дату выпуска. Естественно, оценка сложного, уникального оборудования, технологических линий требует обязательного осмотра объекта оценщиком.
Следует отметить при этом, что в двух основных оценочных документах - Законе РФ от 29.06.98 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и "Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденных постановлением правительства РФ от 06.07.2001 № 519, - не содержится требование осмотра оценщиком объекта оценки.
Автор настоящей статьи при проведении оценки упомянутых выше партий воспользовался методом кабинетного анализа, правда, ему были показаны различные изделия от нескольких партий, осмотрев которые, он получил представление о физическом и функциональном износах оцениваемого оборудования.
Определение полной восстановительной стоимости. Специальных методик определения полной восстановительной стоимости оборудования в настоящее время не разработано. На практике расчет этой стоимости основывается на определении статистическим выборочным методом рыночной цены этого оборудования на первичном рынке на дату оценки. В качестве исходной информации используются данные торгующих организаций (сайты в Интернете, прайс-листы, переговоры с менеджерами, продавцами, товароведами), а также данные различных информационно-справочных изданий.
Как отмечалось выше, полная восстановительная стоимость объекта (в частности, оборудования) может быть определена двумя методами: или как стоимость воспроизводства, или как стоимость замещения. Первый метод применяется, когда удается найти полный аналог оцениваемому объекту, второй - когда удается найти функциональный аналог. Второй метод всегда применяется, когда оцениваемый объект снят с производства. В своих расчетах автор использовал оба метода.
Определение полной восстановительной стоимости методом воспроизводства. При применении этого метода составляется выборка цен продажи полных аналогов объекта по различным источникам, и расчет полной восстановительной стоимости (стоимости нового оборудования) производится по формуле:
CП = / N (1),
где:
CX - рыночная цена нового полного аналога оборудования на дату оценки во взятой выборке по различным источникам;
N - объем выборки.
Чем больше объем выборки, тем более она представительна и однородна, тем меньше коэффициент вариации, тем выше точность и достоверность результата. На практике оценщики имеют возможность работать с объемами выборки не больше трех единиц. Чем новее оцениваемое оборудование, тем выше вероятность найти достаточное количество полных аналогов либо непосредственно в торгующих организациях, либо в справочно-информационных изданиях.
Определение полной восстановительной стоимости методом замещения. При применении этого метода пользуются известным соотношением "параметр-цена": если найдены функциональные объекты - аналоги (хотя бы один), стоимость оцениваемой машины или оборудования определяется в общем случае по формуле [Оценка бизнеса, под ред. М.А. Федотовой, "Финансы и статистика", М., 2000; В. Есипов, Г. Маховикова, В. Терехова, Оценка бизнеса, Издательский дом "Питер", С. Пб, 2001.]:
СП = САН х K1 x К2 х К3 ... Км ± СДОП (2), где:
САН - цена функционального объекта-аналога;
К1, K2, К3,... Км - корректирующие коэффициенты, учитывающие значения параметров оцениваемого объекта и аналога;
СДОП - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
Произведение корректирующих коэффициентов может быть представлено следующим образом [А.П. Ковалев, Оценка стоимости активной части основных фондов, Финстатинформ, М., 1998.]:
K1 x К2 ... = M1 x M2 (3), где:
Х1, Х2 .... - основные параметры, характеризующие оцениваемое и аналогичное оборудование, соответственно (быстродействие, производительность, масса, точность, степень автоматизации и т.д.);M1, M2, ..... - показатели степени (коэффициенты торможения или коэффициенты Чилтона), лежащие в диапазоне 0,1-:-1,5.
Если выбирают какой-либо один главный ценообразующий параметр, то зависимости (2) и (3) преобразуются в известную формулу Уильямса:
Соц / Сан = [Роц / Ран]M (4), где:
Соц и Сан - цены оцениваемого объекта и аналога;
Роц и Ран - главный параметр оцениваемого объекта и аналога;
М - коэффициент Чилтона.
Уравнение (4) предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью и главным ценообразующим фактором. К сожалению, в литературе имеется очень мало данных о коэффициентах Чилтона. Только в одной книге [Оценка машин и оборудования, под ред. В.П. Антонова, М., 2000.] удалось найти сведения о таких коэффициентах, правда, в основном, в области теплоэнергетики и переработки нефти. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов Чилтона: 0,6-:-0,8. Автор использовал экспертно установленный коэффициент Чилтона 0,7.
Определение фактического износа
Физический износ - это снижение полезности и стоимости имущества вследствие ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия.
Для определения физического износа оцениваемого в рассматриваемом примере оборудования (импортного, нового, стоящего в фирменных упаковках на неотапливаемых складах в течение нескольких месяцев) был применен метод укрупненной оценки технического состояния [Э.Б. Саприцкий, Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии, Центр экономики и маркетинга, М,. 1997.], который позволил установить, что данный вид износа составляет (l-:-5)% для различных партий.
Функциональный (моральный) износ - это снижение стоимости имущества, обусловленное удешевлением воспроизводства действующих или созданием новых, более совершенных объектов.
Поскольку ведущие западные фирмы не реже 1-2 раз в год выбрасывают на рынок новые модели и модификации изделий одного и того же типа, оценщик счел целесообразным допустить наличие в оцениваемых изделиях морального износа в диапазоне (3-:-5)%, который обусловлен, в основном, конструктивной нефункциональностью, применением устаревших и невыпускаемых в настоящее время узлов и деталей, устареванием дизайна и использованных технологий. Конкретные значения морального износа по каждому типу изделий оценщик устанавливал экспертно с учетом результатов маркетинга, проведенного как в крупных магазинах, так и на оптово-розничных рынках.
Экономический (внешний) износ - это снижение стоимости имущества, обусловленное влиянием внешних факторов. Применительно к оборудованию такими факторами могут быть: сокращение спроса на продукцию; возросшая конкуренция; изменения в структуре запасов сырья; рост расценок на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги без соответствующего увеличения цены выпускаемых товаров; инфляция; высокие процентные ставки; законодательные ограничения и действия местной администрации; параметры окружающей среды.
Без преувеличения можно сказать, что экономический износ - это наиболее трудно определяемый вид износа, имеющий максимальную субъективную составляющую со стороны оценщика. Для недвижимости экономический износ может быть определен как произведение потерь в арендной плате на валовый рентный мультипликатор (отношение цены к доходу). Для производственного оборудования, способного приносить доход, экономический износ может быть определен как потеря от недоиспользования по формуле [Оценивая машины и оборудование, под ред. Дж. Алико, перевод Института экономического развития Всемирного банка, РОО, М., 1995.]:
D = х 100 (5), где:
D - недоиспользование оборудования, %;
мощностьА - реальная производительность;
мощность В - номинальная производительность;
М - фактор масштаба.
Фактор масштаба изменяется в зависимости от типа оборудования и коэффициентов труд/материалы. Фактор масштаба колеблется в диапазоне 0,4-:-1,0.
А как быть с непроизводственным оборудованием (бытовым, офисным и прочим), не предназначенным для извлечения дохода в процессе производства продукции? Здесь представляется целесообразным под экономическим износом понимать затраты, увеличивающие полную восстановительную стоимость в непроизводственной (коммерческой) сфере: прибыли участников сделок, затраты на исследование рынка, ликвидности и т.п. Посуществу, в этом случае экономический износ можно рассматривать как величину, характеризующую разницу между оптовой и розничной ценами с учетом ликвидности и размера партий, а также торговой наценки в розничной продаже. Вопрос лишь в том, что понимать под оптовой ценой.
Существует три вида расчетных оптовых цен
:
- оптовая цена предприятия (себестоимость + прибыль + НДС),
- отраслевая оптовая цена в промышленности (оптовая цена предприятия + + снабженческо-сбытовая надбавка или скидка + акциз + НДС)
- и трансфертная цена, используемая в коммерческих расчетах между подразделениями фирмы с целью повышения конкурентоспособности продукции, а также используемая во внешнеэкономической деятельности.
Следует отметить, что указанные официально декларируемые расчетные оптовые цены основываются на себестоимости продукции и не учитывают размера конкретной продаваемой партии. Его в качестве одного из главных параметров учитывают реальные оптовые цены, складывающиеся на реальных оптово- розничных рынках типа московского рынка "Горбушка". Именно такие реальные оптовые цены имел в виду оценщик, проводя свои расчеты.
В величину экономического износа он включал коэффициент ликвидности, коэффициент размера партии изделий, торговую наценку розничного магазина. Конкретные значения коэффициентов устанавливались экспертно на основании результатов маркетинга по каждому типу товаров.
Коэффициент ликвидности характеризует время экспозиции продукции на открытом рынке. В рассматриваемом случае заказчик отметил, что после оценки, которую надлежит выполнить как можно быстрее, товар подлежит немедленной продаже, следовательно, коэффициент ликвидности должен быть учтен. В расчеты оценщик закладывал коэффициент ликвидности в несколько процентов.
Коэффициент размера партии изделий характеризует связь рыночной стоимости изделий из партии с размером этой партии. Если партия большая (речь в данном случае идет о партиях, сформированных оптовым поставщиком, а не изготовителем при выпуске из производства), то рыночная стоимость изделий в такой партии будет величиной, близкой к крупнооптовой цене товаров. Если партия мелкая (а именно такие чаще всего поступают для розничной торговли в магазин), то рыночная стоимость будет приближаться к мелкооптовой цене изделий из мелкой партии.
Разница между розничной ценой единичного изделия и рыночной стоимостью изделий из партии относительно велика для крупнооптовой партии, меньше - для мелкооптовой и становится малой для единичных изделий. Представления о возможных соотношениях розничных и оптовых цен в зависимости от размера продаваемых партий оценщик получал по результатам проводимого им маркетинга в различных московских магазинах и оптово-розничных рынках.
Коэффициент размера партии изделий колебался в расчетах в интервале нескольких процентов в зависимости от размера партии конкретного изделия. Учет этого коэффициента необходим также и потому, что полная восстановительная стоимость вычисляется для одной штуки оборудования, а перед оценщиком стояла задача определить рыночную стоимость изделий из партий товара.
Таким образом, рыночная стоимость не является ни розничной, ни оптовой ценой изделий. В диапазоне цен: розничная цена - оптовая цена рыночная стоимость по своей величине тяготеет к реальной оптовой цене партии с учетом ее размера и ликвидности.
Торговая наценка розничного магазина характеризует прибыль, которую закладывает розничный магазин в окончательную, розничную цену товара при его продаже. В Москве размер указанной прибыли не лимитируется и устанавливается каждым магазином самостоятельно в соответствии со спросом на каждый конкретный товар (например, в ГУМе розничная надбавка к цене может составлять около 150 %).
В соответствии с результатами маркетинга оценщик закладывал в расчет значения торговой наценки розничного магазина в интервале (10-30) % для конкретных изделий. Необходимость учета этого параметра обусловлена задачей, поставленной перед оценщиком, - определить рыночную стоимость в условиях вынужденной и ускоренной продажи различных партий товара, находящихся на складе, а не в розничном магазине.
Проведенные оценщиком исследования и расчеты позволили установить, что величина фактического износа, определенного как сумма трех видов износа, колеблется в диапазоне (10-:-40)% для различных партий изделий. Эти же исследования позволили заключить, что полученные значения рыночных стоимостей близки к величине реальных оптовых цен, формируемых на оптово-розничных рынках типа "Горбушки" и учитывающих размер продаваемых партий изделий.
В пределах погрешности оценки (±10 %) рассчитанные значения рыночных стоимостей можно считать равными реальным оптовым ценам оцениваемых партий изделий.
Иногда можно столкнуться с мнением, что поскольку величина рыночной стоимости партий близка к реальной оптовой цене этих партий, то незачем долго и сложно определять рыночную стоимость, достаточно пойти в какой-либо департамент цен и там, получив значения оптовых цен, рекомендовать их заказчику для продажи партий. Однако, вопрос этот совсем не прост. Даже если и удастся получить какую-либо конкретную информацию, то она будет относиться к оптовым ценам отечественных товаров российских производителей. Никто не сообщит оптовых цен завода-изготовителя где-нибудь в Японии или Корее. Между тем, в рассматриваемом примере все электротехнические и электронные изделия были импортными.
Но даже если бы и удалось получить оптовые расчетные цены на указанную импортную технику, вычисленные на основе себестоимости, они никак не соотносятся с размерами конкретных продаваемых партий. Их реальную оптовую цену устанавливает реальный оптово-розничный рынок, а не департаменты цен.
Определение рыночной стоимости. После того, как были вычислены значения полной восстановительной стоимости изделий и их фактический износ, рыночная стоимость партий изделий была определена затратным подходом как разность двух указанных величин.
Полученное значение - это рыночная стоимость партий при соблюдении всех условий, перечисленных в Федеральном законе от 29.07.98 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Между тем, в настоящей задаче речь идет об определении рыночной стоимости в условиях вынужденной и ускоренной продажи, т.е. в условиях, когда арестованное имущество подлежит скорейшей распродаже (принудительной ликвидации). Естественный срок экспозиции при этом укорачивается, и определяемая стоимость уже не является рыночной. Таким образом, no-существу, определяемая в настоящей задаче стоимость является ликвидационной.
Существуют три вида ликвидационной стоимости: упорядоченная, принудительная и стоимость прекращения существования имущества (активы не распродаются, а списываются). При определении каждой из этих трех ликвидационных стоимостей применяется своя методология, опирающаяся в той или иной степени на методологию определения рыночной стоимости. Ликвидационная стоимость в российских условиях, как правило, меньше рыночной (в западных условиях - наоборот). В литературе отсутствуют обоснованные и общепризнанные корреляции между рыночной и ликвидационной стоимостями, вследствие чего решение о соотношении стоимостей принимается исходя из условий каждой конкретной задачи.
С учетом изложенного автор настоящей статьи счел целесообразным определять не "принудительную ликвидационную стоимость", а "рыночную стоимость в условиях вынужденной и ускоренной продажи" арестованных партий изделий путем вычисления рыночной стоимости и последующей ее корректировки на сокращение времени экспозиции.
Определение рыночной стоимости непроизводственного оборудования в условиях вынужденной и ускоренной продажи.
Среди специалистов существуют различные представления об оптимальном времени экспозиции различных видов продаваемого имущества (календарном графике ликвидации активов). Например, для производственного оборудования календарный план ликвидации рекомендуется в 10 месяцев [см, например, книгу В.В. Григорьева и И.М. Островкина, "Оценка предприятий. Имущественный подход", Изд-во "Дело", М, 1998.]. Для непроизводственного электротехнического и электронного оборудования бытового и офисного назначения (телевизоров, кофемолок, холодильников, видеомагнитофонов и т.д.), оцениваемого в настоящей работе, оценщик, не найдя убедительных литературных данных и проведя свой маркетинговый анализ, выбрал срок нормальной экспозиции равным 3 месяцам.
Между тем, на практике имеется тенденция к сокращению нормальных сроков экспозиции. Например, в соответствии с распоряжением Службы судебных приставов Управления юстиции Московской области и Отделения Федерального долгового центра РФ по Московской области от 05.07.2000 № 4-5/17/30 "О порядке уценки конфискованного и арестованного имущества, реализуемого на комиссионных началах" это имущество, не проданное в течение 20 дней, уценивается на 15%, а затем еще на 30% (если имущество не продается в течение 15 дней после первой уценки).
Таким образом, время ликвидации непроизводственного оборудования (реализации его на комиссионных началах) сокращается с 3 месяцев до 20 дней. Если бы конфискованное и арестованное имущество продавалось в течение рекомендуемых 3 месяцев, то в течение этого времени предстояли бы определенные затраты на его техническое, экономическое и юридическое сопровождение (уплаты налогов и арендных платежей, проведение оценки, реализации, юридического обеспечения, охраны). В данном конкретном случае эти затраты составляют 10 % от рыночной стоимости имущества.
Далее оставшуюся стоимость оценщик про-дисконтировал на дату оценки на отрезке времени 3 месяца, принимая ставку дисконта 60% в год (столь большая ставка обусловлена риском не продать товар вообще).
Получившееся значение, меньшее предварительно определенной рыночной стоимости примерно на 15%, представляет собой окончательную величину рыночной стоимости партий изделий непроизводственного оборудования в условиях его вынужденной и ускоренной продажи с учетом затрат по сопровождению товара до его продажи. Эта окончательная величина рыночной стоимости различных партий изделий на (20-50)% меньше розничной цены изделий из этих партий.
Данный результат хорошо согласуется с практикой продажи в специальных московских магазинах партий конфискованных импортных непроизводственных товаров по достаточно низким ценам. Очевидно, цены эти близки к реальным оптовым ценам (рыночной стоимости в условиях вынужденной и ускоренной продажи партий изделий).
Источник информации: "Московский оценщик", №2, 2002 г.
Прежде, чем начать разговор об оценке основных средств, выскажем мысль, суть которой выглядит несколько даже крамольной. Она заключается в том, что для бухгалтера термин «основные средства» предполагает, прежде всего, стоимостное отражение наличия имущественного капитала, которым располагает организация. Вещественное же наполнение этого словосочетания в бухгалтерском учете весьма вторично.
На самом деле, в учетной работе нет принципиальной разницы, сколько каких-либо изделий планируется сегодня произвести на конкретном станке, установленном в цехе. Его вещественные показатели служат в учетной работе лишь в качестве идентификаторов, позволяющих «персонифицировать» объект. Все учетные процедуры в отношении любого объекта совершаются в его денежном, стоимостном выражении.
Именно это и придает оценке основных средств особую значимость для всех аспектов работы бухгалтера по учету основных средств.
Виды оценок основных средств
В управленческой деятельности любой организации используется нормативно установленная система оценок стоимости имущества, применяемых для различных целей стоимостных измерений – учета, анализа, прогнозирования, формирования данных бухгалтерской, статистической и налоговой отчетности.
Любые частные ситуации, такие как продажа, передача в счет бартерных сделок, получение организацией кредита по залоговым схемам, определение размера страхового возмещения или судебное урегулирование имущественных споров, ведутся на основании данных, определяемых в этой системе оценок имущества.
Существует три базовых вида оценок стоимости, применяемых к основным фондам предприятия:
- Первоначальная;
- Восстановительная;
- Остаточная.
Здесь сразу следует упомянуть и термин «балансовая стоимость», применяемый в бухгалтерском учете для обозначения оценки. В практической деятельности часто подразумевают, что первоначальная и балансовая стоимости полностью идентичны. Однако это не совсем соответствует действительности.
Пограничным моментом, вносящим различия между ними, является случай переоценки основных средств. Стоимость объектов, прошедших переоценку, является восстановительной, по ней в дальнейшем и учитываются эти объекты в балансе.
Приобретенные же после проведения переоценки имущественные объекты принимаются на баланс в своей первоначальной оценке. Сумма, по которой учтены и те и другие основные средства, балансовая. Однако по экономическому содержанию балансовая стоимость одних является восстановительной, а других – первоначальной.
Это является свидетельством того, что на практике бухгалтерский учет имущества ведется в смешанной форме оценок. Далее, для обозначения той стоимости, по которой учитываются основные средства, будем использовать понятие «балансовая стоимость», при необходимости указывая категорию её наполнения, первоначальную или восстановительную.
Первоначальная
Определяет ту стоимость, по которой имущественная единица поступила в учет, в качестве основного средства. Формирование первоначальной оценки имущества состоит в прямой зависимости от способа его поступления.
При покупке или создании или постройке, первоначальная сумма формируется по совокупности фактических затрат на приобретение или создание. В случае поступления в виде вклада в уставный капитал, первоначальную стоимость устанавливают по согласованной учредителями оценке. Основой формирования первоначальной суммы при поступлении по договорам мены (бартеру) является сумма передаваемых взамен материальных ценностей. Если же объекты получены безвозмездно, в качестве первоначальной признается текущая рыночная цена аналогичных.
Кроме того во всех случаях при формировании первоначальной суммы учитываются затраты на доставку, хранение и установку, а так же прочие, относящиеся непосредственно к внедрению объекта, расходы.
В дальнейшем первоначальная балансовая стоимость, как правило, остается неизменной. Изменение первоначальной суммы может происходить в процессе её уточнения при переоценке или проведении мероприятий, существенно изменяющих состояние объекта. При этом таким изменением может быть как увеличение, в случаях капитального ремонта или модернизации, так и уменьшение при частичной ликвидации.
Восстановительная
На практике возникают ситуации, когда текущая балансовая стоимость перестает отвечать реально складывающейся экономической ситуации на рынке. В таком случае организация может воспользоваться своим правом на проведение переоценки имущества. В ходе переоценки балансовая оценка основного средства уточняется с учетом данных о рыночной стоимости затрат на создание или покупку объекта, идентичного переоцениваемому.
В результате переоценки устанавливается восстановительная стоимость основных средств. Именно восстановительная сумма с этого момента принимается, как их балансовая стоимость. Для установления суммы объекта в восстановительной оценке могут применяться различные источники сведений, в том числе:
- Информация компаний-производителей идентичных объектов;
- Сведения об уровне цен, полученные в государственных организациях или специальных публичных источниках;
- Экспертная оценка независимыми специалистами
- Следует отметить, что в дальнейшем ранее переоцененные основные средства должны обязательно переоцениваться, чтобы по переоцениваемым объектам не возникало существенных отличий по текущей восстановительной стоимости.
Остаточная
Для полноценного управления хозяйственными процессами важную роль имеет экономическая информация о состоянии имущественного капитала. Одним из главных её показателей является остаточная оценка имущества, определяемая как разница между балансовой (первоначальной или восстановительной) стоимостью основных средств и суммой амортизационных отчислений.
Таким образом, остаточная оценка объекта отражает ту долю стоимости основного средства, которая в текущий момент ещё не перенесена на производимый продукт.
По остаточной стоимости определяют степень изношенности имущества и выявляют необходимость проведения его обновления. Фонды с нулевой остаточной стоимостью следует выводить из состава имущества, ввиду их экономической неэффективности.
В случаях проведения реконструкции, модернизации, капитальных ремонтов, достройки основных фондов, происходит увеличение их остаточной стоимости в размере, рассчитываемом по суммам затрат на эти мероприятия.
Некоторые моменты, связанные с оценкой основных средств в налоговом учете
И в бухгалтерском и в налоговом учете действует одна система категорий – первоначальная, восстановительная и остаточная стоимости. Однако следует обратить внимание, что итоговые результаты формирования первоначальной стоимости для бухгалтерских и налоговых регистров могут иметь различия.
Часто это связано с моментом учета суммовых (курсовых) разниц, возникающих в процессе приобретения объектов, плату за которые определяют в привязке к иностранной валюте. Суммовая (курсовая) разница в таких случаях определяется, как разница между рублевыми эквивалентом задолженности по оплате в валютном выражении на дату ее возникновения и на дату её погашения. Исчисление разниц ведется по официальному курсу, устанавливаемому ЦБ РФ.
В Положении, определяющем порядок учета основных средств, разница между курсами валют, возникшая в период расчетов за приобретаемое имущество, включается в состав затрат, понесенных предприятием при поступлении основных средств. В то же время налоговый кодекс, а именно статья 256, однозначно трактует курсовую разницу, как относящуюся к категории внереализационных доходов или расходов.
Результатом становится увеличение или уменьшение «бухгалтерской» первоначальной балансовой стоимости основных фондов по отношению к первоначальной оценке, рассчитываемой в целях налогообложения.
Также пищу для разночтений дает и статья 264 налогового кодекса. Ряд видов затрат, в соответствии с этой статьей относимые в целях налогообложения в соответствии с этой статьей к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, на основании ПБУ тоже могут быть включены в состав первоначальной стоимости имущества.
Не менее важно учитывать ограничения, накладываемые налоговым кодексом, на порядок определения восстановительной суммы объекта. Главой 25 установлено, что включение в состав доходов или расходов, учитываемых при налогообложении, включаются только те результаты переоценок, которые приняты к учету до 01.01.2002 года.
Результаты переоценок, произведенные позже, либо результаты переоценок, произведенных до указанной даты, но принятые к учету после неё, не принимаются для определения восстановительной стоимости и расчета амортизации в целях налогообложения.
Загрузка...